A Better Mortgage passou a oferecer ao público geral um produto de financiamento imobiliário que aceita bitcoin como garantia para o pagamento de entrada, mas com uma particularidade: a empresa pode reutilizar as criptomoedas depositadas pelos clientes enquanto o empréstimo estiver ativo. O mutuário só recupera o colateral depois de quitar integralmente ou refinanciar a hipoteca convencional principal, que pode ter prazo de 15 ou 30 anos.
O produto, desenvolvido em parceria com a Coinbase, foi aberto ao público na semana passada. Segundo a Better Mortgage, o volume de empréstimos solicitados em pré-aplicações já alcançou US$ 360 milhões desde o lançamento geral, ante US$ 260 milhões projetados por interessados que haviam entrado na lista de espera anterior.
Compradores podem oferecer bitcoin numa proporção de 250% para financiar a entrada de um imóvel, embora ainda precisem atender aos critérios convencionais de renda e crédito para a hipoteca principal. Quedas no preço do bitcoin não disparam chamadas de margem nem liquidações automáticas. A criptomoeda só é vendida se o tomador deixar de pagar as prestações mensais combinadas.
Como funciona a estrutura de dois empréstimos
No fechamento da operação, o comprador recebe dois empréstimos distintos. O primeiro é uma hipoteca padrão em conformidade com as regras da Fannie Mae, garantida pelo próprio imóvel. O segundo financia o pagamento de entrada em dinheiro e tem como garantia o bitcoin do mutuário, além de uma segunda hipoteca sobre a mesma propriedade.
Os empréstimos lastreados em bitcoin começam com uma razão de colateral de 250%, o que significa que o comprador precisa depositar US$ 2,50 em BTC para cada US$ 1 tomado para a entrada. No exemplo fornecido pela Better, quem compra um imóvel de US$ 500 mil pode depositar US$ 250 mil em bitcoin para financiar uma entrada de US$ 100 mil.
Ambos os empréstimos são originados pela Better e cobrados por meio de uma única prestação mensal combinada. No momento do fechamento, o bitcoin sai da conta do mutuário na Coinbase e vai para a conta de custódia da Better na Coinbase Prime.
A Coinbase atua apenas como custodiante e provedora de tecnologia, sem papel na concessão de crédito ou na decisão sobre quando liquidar o colateral, informaram as empresas. O bitcoin não ajuda o mutuário a se qualificar para a primeira hipoteca. Os candidatos ainda precisam satisfazer os requisitos ordinários da Fannie Mae de renda, pontuação de crédito e relação dívida-renda, independentemente de suas posições em criptomoedas.
A Better afirmou em respostas por escrito que nada no produto converte posições em cripto em renda qualificável ou dispensa os limites de relação dívida-renda ou de crédito. O empréstimo em bitcoin resolve apenas o problema de caixa para o pagamento de entrada.
Reipotecação do colateral depositado
A Better divulgou que pode reutilizar o bitcoin depositado, desde que mantenha um montante equivalente disponível para devolução. A prática é conhecida como reipotecação e permite que o colateral dado em garantia seja usado em outra transação, em vez de permanecer intocado sob custódia.
Na prática, o mutuário recebe a promessa de uma quantidade equivalente de bitcoin quando o empréstimo terminar, em vez da garantia de que as mesmas moedas permanecerão intocadas durante todo o período. O arranjo expõe o tomador à capacidade da Better de manter e devolver aquele bitcoin, além dos movimentos no valor da criptomoeda e do imóvel.
Isso transforma o bitcoin do mutuário em algo mais próximo de um IOU, já que a Better pode usar o colateral em outro lugar enquanto promete devolver um montante equivalente mais tarde. A estrutura vai na contramão do movimento pós-FTX por reservas verificáveis no setor cripto e deixa os mutuários dependentes da capacidade de um intermediário de devolver seu bitcoin, potencialmente décadas depois.
A companhia afirmou que seus acordos com mutuários e arranjos de custódia cumprem as leis aplicáveis, incluindo regras de insolvência. Não explicou, porém, se o bitcoin de cada mutuário é separadamente identificável, quem detém o título legal após a reipotecação ou se o mutuário manteria uma reivindicação de propriedade ou se tornaria credor caso a Better ou um de seus parceiros de financiamento falhasse.
Os mutuários também não podem simplesmente quitar o segundo empréstimo para recuperar seu bitcoin antecipadamente. A Better informou que o colateral permanece dado em garantia até que a hipoteca convencional seja totalmente quitada ou refinanciada, mesmo que o bitcoin e a segunda hipoteca garantam o empréstimo separado da entrada.
Essa condição pode manter o bitcoin bloqueado pela vida inteira de uma hipoteca de 15 ou 30 anos, a menos que o mutuário refinancie ou venda o imóvel. A página pública da Better informa que uma venda do imóvel exige que o empréstimo da entrada seja quitado antes que o bitcoin seja liberado.
Ausência de chamadas de margem
Diferentemente de um empréstimo típico lastreado em cripto, uma queda no preço do bitcoin não produz chamada de margem, não exige colateral adicional nem dispara venda automática. Mesmo que o bitcoin passe a valer menos que o empréstimo da entrada, a liquidação só ocorre após inadimplência no pagamento, segundo a empresa.
Uma prestação combinada não paga inicia o processo de inadimplência. A Better disse que pode liquidar o bitcoin depositado após 60 dias, mediante aviso ao mutuário, mas venderia apenas o suficiente para quitar a dívida e regularizar a conta.
A execução hipotecária do imóvel pode começar após 180 dias de inadimplência, conforme diretrizes da Fannie Mae. A Better afirmou que deve buscar primeiro o bitcoin, mas remédios padrão de empréstimo ainda podem se aplicar se a venda do colateral deixar um saldo devedor.
Se o imóvel for vendido por execução hipotecária, o produto da venda primeiro quita a hipoteca convencional, depois o empréstimo da entrada lastreado em cripto. Qualquer montante remanescente vai para o mutuário.
Apenas bitcoin é aceito no momento. O anúncio original das empresas em março também mencionava USDC, mas a Coinbase informou que os parceiros optaram por lançar apenas com BTC enquanto avaliam outros colaterais.
Membros do Coinbase One aprovados para o produto podem receber um crédito de custos de fechamento financiado pelo credor equivalente a 1% do valor da hipoteca, limitado a US$ 10 mil. As empresas informaram que 35,9% dos candidatos atuais detêm mais de US$ 500 mil em criptomoedas, e 38% planejam comprar nos próximos três meses.
O que isso significa para o investidor
O produto da Better e Coinbase ilustra a tentativa do setor cripto de penetrar mercados tradicionais de crédito, mas traz riscos de contraparte que vão na direção oposta ao ideal de autocustódia defendido após a quebra da FTX. Ao permitir reipotecação, a estrutura transforma o colateral em bitcoin numa promessa de devolução futura, expondo o mutuário ao risco de crédito da própria Better por até três décadas.
Para quem detém bitcoin e busca comprar imóvel nos Estados Unidos sem vender a posição, o produto oferece liquidez imediata, mas a um custo elevado de controle. O bloqueio do colateral até a quitação integral da hipoteca convencional significa que o mutuário não pode aproveitar eventuais altas do bitcoin para resgatar as moedas antecipadamente, a menos que refinancie toda a operação ou venda o imóvel.
A ausência de chamadas de margem é um diferencial positivo em relação a empréstimos cripto tradicionais, reduzindo o risco de liquidação forçada em quedas bruscas. Segundo dados da TradingView de 06 de setembro de 2026 às 17h52 BRT, o bitcoin era negociado a US$ 79.926,32, com alta de 0,13% no dia. Num cenário de volatilidade elevada, a proteção contra liquidação automática pode ser atrativa, mas não elimina o risco de venda do colateral em caso de inadimplência.
Investidores brasileiros devem acompanhar se produtos similares chegarão ao mercado local, onde a regulação de garantias em criptoativos ainda está em construção. A experiência norte-americana pode servir de laboratório para entender a aceitação de colateral cripto por instituições tradicionais e os riscos de rehipotecação em larga escala. O volume de US$ 360 milhões em pré-aplicações sugere demanda, mas a longevidade do modelo dependerá da capacidade da Better de gerenciar o colateral e da confiança dos mutuários na devolução futura das moedas.
Agregado por AAR News · fonte: CoinDesk
Texto reescrito pela redação AAR com assistência de IA · confira a fonte · como produzimos