A expansão acelerada de data centers de inteligência artificial está transformando o mercado imobiliário rural dos Estados Unidos e provocando embates entre grandes corporações de tecnologia e comunidades locais. Compras de terrenos para futuros centros de dados atingiram cerca de US$ 6 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 79% em relação ao ano anterior, segundo a consultoria imobiliária comercial Avison Young.
Os centros de dados representam 27% dos projetos de desenvolvimento nos Estados Unidos neste ano, ficando atrás apenas de edifícios residenciais e superando galpões industriais, prédios comerciais, espaços de varejo e empreendimentos de uso misto. O fenômeno está criando economias secundárias inteiras ao redor dos canteiros de obras tecnológicas, com cidades-boom surgindo em regiões antes remotas e usos da terra sendo completamente reconfigurados.
Valores de terrenos disparam em áreas-chave
Propriedades com acesso confiável às redes regionais de energia estão registrando valorizações expressivas. No ano passado, custos de terrenos no norte da Virgínia e no Nordeste ultrapassaram US$ 8 milhões por acre, de acordo com a imobiliária CBRE. Relatos de desenvolvedores oferecendo preços muito acima dos valores habituais para terrenos com infraestrutura elétrica estão se tornando frequentes, apesar de sua aplicação específica e localizada.
No condado de Loudoun, Virgínia, um desenvolvedor de data centers teria oferecido US$ 4,4 milhões por acre. A Associação Nacional de Construtores de Casas observou em relatório de julho que os preços medianos de terrenos no norte da Virgínia estão distantes dessas cifras — o preço mediano no condado de Loudoun em 2025 foi de US$ 125 mil por acre.
A associação destacou que construtoras residenciais não conseguem competir nesse mercado porque o orçamento para terrenos é limitado pelo que compradores de imóveis podem pagar. Operadores de data centers não enfrentam essa restrição. O resultado não são casas mais caras naquela parcela de terra, mas nenhuma casa.
Protestos e preocupações locais
Em julho, durante protesto contra data centers em Lubbock, Texas, o comissário estadual de Agricultura Sid Miller expressou preocupações sobre a apropriação de terras por centros de dados no estado. Miller afirmou que quando os data centers começaram a surgir, ninguém sabia muito sobre eles, mas logo descobriu que estavam ocupando as melhores terras agrícolas. Segundo ele, desenvolvedores às vezes oferecem dez vezes o valor de mercado, tornando difícil para fazendeiros recusar.
Os centros de dados de IA abrigam servidores massivos equipados com chips e sistemas poderosos necessários para rodar modelos e cargas de trabalho de inteligência artificial. As instalações exigem quantidades vastas de eletricidade e água para alimentar e resfriar os servidores e, devido à sua grande escala, demandam extensas áreas de terra.
Empresas estão avançando pelo interior dos Estados Unidos para construir não apenas data centers, mas também instalações para os negócios que os constroem e prestam serviços a eles. Em muitos casos, a transformação coloca algumas das maiores corporações do país, junto com seus apoiadores em Wall Street, contra residentes e comunidades locais, que enfrentam competição inédita por espaço, infraestrutura e recursos naturais.
Impacto na infraestrutura de energia e água
Moradores de diversas comunidades estão preocupados que os data centers criem pressão sobre a infraestrutura de água e energia e que os preços de eletricidade para todos os consumidores sejam elevados para cobrir os custos de alimentar os centros de dados.
A fazendeira da Pensilvânia Bobbi Thompson disse estar preocupada com a pressão sobre recursos hídricos locais, enquanto a empresa de computação em nuvem CoreWeave constrói um data center em Lancaster, a menos de 20 milhas de sua casa em Mount Joy Township. Thompson questionou de onde virá toda a água e o que isso significa para a comunidade.
As preocupações sobre aumento de custos de eletricidade têm fundamento. O crescimento de carga existente e projetado de data centers é a razão primária para preços elevados nos mercados de capacidade elétrica, segundo relatório de maio da Monitoring Analytics, grupo que monitora o mercado PJM, região de transmissão de eletricidade no atacado que cobre total ou parcialmente 13 estados no meio-Atlântico e Centro-Oeste.
O relatório afirma que o crescimento de carga de data centers resultou em aumento combinado total nas receitas do mercado de capacidade de US$ 23,1 bilhões em leilões até 2028.
Muitos residentes também estão preocupados com a perda geral de terras abertas para uso comercial privado. Lindsey Dodge, moradora de Boise, Idaho, disse que é um pouco deprimente, em termos de perspectiva, ver fisicamente as terras agrícolas desaparecerem.
Fazendeiros adotam medidas de proteção
A corrida por terrenos é visível de forma mais nítida na América rural, onde terras agrícolas abertas com acesso à rede elétrica podem valer muito mais por seu potencial computacional do que agrícola.
Thompson e sua irmã, Michelle Kennedy, disseram ter recebido dezenas de ofertas no último ano por sua fazenda familiar de 45 acres. Seus vizinhos imediatos solicitaram o rezoneamento de suas próprias terras agrícolas para um complexo industrial, acomodando mais de 1 milhão de pés quadrados de espaço de manufatura e armazenagem.
O empreendimento teria espaço para cerca de mil funcionários no total e centenas de veículos, o que Thompson e Kennedy afirmam prejudicaria as operações de sua fazenda. Kennedy perguntou se é possível imaginar mil veículos estacionados 24 horas por dia, sete dias por semana, observando que vacas não produzem leite se não estiverem relaxadas.
Kennedy e Thompson colocaram uma servidão de conservação — forma de contrato legal restritivo mantido por entidade externa — em suas terras para impedir que se tornem lote industrial no futuro. Jeff Swinehart, diretor de operações do Lancaster Farmland Trust, grupo que trabalha com Kennedy e Thompson, explicou que se torna responsabilidade legal e fiduciária da organização monitorar, administrar e fazer cumprir essa servidão de conservação no futuro.
Oportunidades de negócios na transformação
Boise é um dos centros do boom nacional de computação. A Meta está construindo um data center na cidade vizinha de Kuna, e a Micron está erguendo duas fábricas de semicondutores na área metropolitana, despejando bilhões de dólares na região.
Mike Adler, fundador e CEO da Adler Industrial, uma das maiores empresas de desenvolvimento comercial na região do Treasure Valley em Idaho, disse ter observado a cidade mudar diante de seus olhos, com fazendas remotas de alfafa se transformando em imóveis de primeira linha.
Adler aproveitou a oportunidade para expandir seus negócios e participar do boom econômico que está transformando a cidade. Ele afirmou que de repente percebeu que o que parecia o meio do nada era na verdade o centro do vale. Adler disse ter percebido que era uma área onde as pessoas estavam construindo e queriam estar, e que se olhar para esses projetos hoje, estão construídos e são bonitos, uma área que todos agora estão usando.
Muitos moradores de Idaho envolvidos no boom estão animados com o desenvolvimento, mas também estão sentindo o peso das mudanças.
O que isso significa para o investidor
A corrida por terrenos para data centers de IA representa uma reconfiguração estrutural do mercado imobiliário comercial nos Estados Unidos, com implicações diretas para quem investe em tecnologia, infraestrutura e desenvolvimento urbano. O salto de 79% nos investimentos em propriedades para centros de dados no primeiro semestre de 2026 sinaliza que a demanda por capacidade computacional continua superando a oferta de terrenos adequados, especialmente aqueles com acesso garantido a redes elétricas robustas.
Para investidores expostos a empresas de tecnologia que dependem de infraestrutura de IA — caso da Nvidia, cujo potencial de crescimento foi destacado por analistas de Wall Street em setembro passado, com projeção de expansão de 70% até 2028 —, a dinâmica de custos crescentes de terrenos e energia pode pressionar margens operacionais de operadores de data centers e provedores de nuvem. O aumento de US$ 23,1 bilhões nas receitas do mercado de capacidade elétrica até 2028, atribuído ao crescimento de carga de data centers, sugere que custos de energia serão repassados, afetando a estrutura de custos de toda a cadeia.
A resistência local e a adoção de servidões de conservação por proprietários rurais indicam que a expansão de data centers enfrentará obstáculos regulatórios e comunitários crescentes, potencialmente alongando prazos de projeto e elevando custos de aquisição de terrenos em regiões-chave. Investidores em REITs de data centers e em construtoras residenciais devem acompanhar disputas de zoneamento e mudanças em legislações estaduais sobre uso da terra, que podem redefinir a viabilidade de novos projetos.
No curto prazo, a valorização acelerada de propriedades comerciais em áreas como norte da Virgínia e Idaho beneficia detentores de ativos imobiliários nessas regiões, mas cria pressão competitiva para setores que dependem de terrenos acessíveis, como construção residencial. A longo prazo, o cenário aponta para concentração geográfica de infraestrutura de IA em locais onde comunidades e governos locais estejam dispostos a negociar acesso a recursos naturais e rede elétrica, tornando essencial monitorar acordos público-privados e investimentos em geração de energia dedicada a data centers.
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