A expansão acelerada de data centers para inteligência artificial está transformando o mercado imobiliário rural nos Estados Unidos, elevando drasticamente os preços de propriedades em regiões antes consideradas remotas. Empresas de tecnologia e seus investidores de Wall Street disputam terras com acesso a redes elétricas, oferecendo valores que agricultores e construtoras residenciais não conseguem igualar.
O fenômeno tem gerado tensão crescente entre grandes corporações e comunidades locais, que enfrentam nova concorrência por espaço, infraestrutura e recursos naturais. Em julho, durante protesto contra data centers em Lubbock, Texas, o comissário estadual de Agricultura Sid Miller alertou que os desenvolvedores estão ocupando as melhores terras agrícolas do estado, oferecendo às vezes 10 vezes o valor de mercado, tornando difícil para produtores rurais recusarem as propostas.
Salto nos investimentos e preços
Compras de terrenos para futuros data centers nos Estados Unidos atingiram cerca de US$ 6 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 79% em relação ao ano anterior, segundo a consultoria imobiliária comercial Avison Young.
Data centers representam 27% dos terrenos de desenvolvimento no país este ano, ficando atrás apenas de edifícios residenciais e superando construções industriais, escritórios, espaços comerciais e empreendimentos de uso misto, de acordo com a firma.
O total de investimento impulsionado por IA provavelmente é ainda maior quando se consideram desenvolvimentos comerciais em setores diretamente relacionados, como usinas de água e energia, e áreas indiretas, como construção de moradias para trabalhadores.
Dados abrangentes sobre preços de propriedades rurais correlacionados à construção de data centers e indústrias relacionadas são escassos. Porém, diversos relatórios e análises indicam que em áreas-chave de data centers os valores de imóveis comerciais estão disparando.
A valorização é especialmente acentuada para propriedades com acesso confiável a redes elétricas regionais. No ano passado, custos de terrenos no norte da Virgínia e no Nordeste ultrapassaram US$ 8 milhões por acre, conforme a imobiliária CBRE.
Relatos de desenvolvedores oferecendo preços para terrenos com energia muito acima dos valores habituais estão se tornando quase comuns, apesar de sua aplicabilidade específica e localizada.
No condado de Loudoun, Virgínia, um desenvolvedor de data center teria oferecido US$ 4,4 milhões por acre.
O preço mediano de terrenos no norte da Virgínia está longe dessas cifras, segundo relatório de julho da Associação Nacional de Construtores Residenciais (NAHB), citando dados que mostram preço mediano no condado de Loudoun em 2025 de US$ 125 mil por acre.
A NAHB afirma que construtoras residenciais não conseguem competir nesse mercado, porque o orçamento de terrenos de uma construtora é limitado pelo que compradores de casas podem pagar. Um operador de data center não enfrenta tal restrição. O resultado não são casas mais caras naquela parcela, mas nenhuma casa.
Preocupações das comunidades
Moradores de muitas comunidades estão preocupados que os data centers criem pressão sobre infraestrutura de água e energia e que os preços de eletricidade para todos os clientes sejam elevados para cobrir os custos de alimentar os centros de computação.
A agricultora da Pensilvânia Bobbi Thompson disse estar preocupada com a pressão sobre recursos hídricos locais, enquanto a empresa de computação em nuvem CoreWeave constrói um data center em Lancaster, a menos de 20 milhas de sua casa em Mount Joy Township.
Thompson questionou de onde virá toda a água e o que isso significa para a comunidade.
As preocupações sobre aumento de custos de eletricidade não são infundadas. O crescimento de carga existente e previsto de data centers é a razão principal para preços elevados dentro dos mercados de capacidade elétrica, segundo relatório de maio da Monitoring Analytics, grupo que monitora o mercado PJM, região de transmissão de eletricidade atacadista cobrindo total ou parcialmente 13 estados no meio-Atlântico e Centro-Oeste.
O relatório afirma que o crescimento de carga de data centers resultou em aumento combinado total nas receitas do mercado de capacidade de US$ 23,1 bilhões em leilões até 2028.
Muitos moradores também estão preocupados com a perda geral de terras abertas para uso comercial privado.
Lindsey Dodge, moradora de Boise, Idaho, disse que é um pouco deprimente, quanto às perspectivas, ver fisicamente as terras agrícolas desaparecerem.
Agricultores reagem
A corrida por terras é visível em seu contraste mais marcante na América rural, onde fazendas abertas com acesso à rede podem valer muito mais por seu potencial computacional do que agrícola.
Os data centers de IA abrigam servidores de computador massivos cheios de chips e sistemas poderosos necessários para rodar modelos e cargas de trabalho de IA. Os centros exigem vastas quantidades de eletricidade e água para alimentar e resfriar os servidores e, devido à sua grande pegada, vastas quantidades de terra.
Empresas estão correndo para a América rural para construir não apenas data centers, mas instalações para os negócios que os constroem e os atendem. Em localizações por todo o país, economias secundárias inteiras estão surgindo ao redor de canteiros de construção de tecnologia, criando cidades em expansão e transformando usos de terra.
Em muitos casos, a transformação coloca algumas das maiores corporações dos Estados Unidos, junto com seus apoiadores em Wall Street, contra moradores e comunidades locais.
Thompson e sua irmã, Michelle Kennedy, disseram ter recebido dezenas de ofertas no último ano por sua fazenda familiar de 45 acres.
Seus vizinhos imediatos solicitaram rezoneamento de suas próprias terras agrícolas para um complexo industrial, acomodando mais de 1 milhão de pés quadrados de espaço de manufatura e armazenagem. O empreendimento teria espaço para cerca de 1.000 funcionários no total e centenas de veículos, o que Thompson e Kennedy dizem que prejudicaria as operações de sua fazenda.
Kennedy perguntou à CNBC se é possível imaginar mil veículos estacionados 24 horas por dia, sete dias por semana, observando que vacas não produzem leite se não estiverem relaxadas.
Kennedy e Thompson colocaram uma servidão de conservação — forma de contrato legal restritivo mantido por entidade externa — em sua terra para impedir que se torne um lote industrial no futuro.
Jeff Swinehart, diretor de operações da Lancaster Farmland Trust, grupo trabalhando com Kennedy e Thompson, disse à CNBC que se torna responsabilidade legal e fiduciária da organização monitorar, administrar e fazer cumprir essa servidão de conservação no futuro.
Oportunidades de negócio
Boise é um dos centros do boom nacional de computação. A Meta está construindo um data center na cidade vizinha de Kuna, e a Micron está erguendo duas fábricas de semicondutores na área metropolitana, despejando bilhões de dólares na região.
Mike Adler, fundador e CEO da Adler Industrial, uma das maiores empresas de desenvolvimento comercial na região do Treasure Valley em Idaho, disse ter assistido a cidade mudar diante de seus olhos, com fazendas remotas de alfafa se transformando em imóveis de primeira linha.
Adler aproveitou a oportunidade para expandir seus negócios e participar do boom econômico transformando a cidade.
Ele disse ter percebido de repente que o que parecia o meio do nada era realmente o centro do vale, percebendo que era uma área onde pessoas estavam construindo e queriam estar. Olhando para esses projetos hoje, eles estão construídos, são bonitos, e é uma área que todos agora estão usando.
Muitos habitantes de Idaho envolvidos no boom estão animados com o desenvolvimento, mas também estão sentindo o peso das mudanças.
O que isso significa para o investidor
A corrida por data centers de IA nos Estados Unidos representa uma reconfiguração profunda do mercado imobiliário rural americano, com implicações que vão além do setor de tecnologia. Para investidores expostos ao mercado imobiliário residencial e agrícola dos EUA, o fenômeno sinaliza pressão crescente sobre retornos em regiões onde a competição por terra com operadores de data centers se intensifica.
A dinâmica descrita pela NAHB — construtoras residenciais sendo expulsas de mercados por não conseguirem competir com orçamentos de desenvolvedores de tecnologia — sugere potencial desaceleração na oferta de moradias em áreas-chave, o que pode agravar a crise habitacional em estados como Virgínia, Pensilvânia e Idaho. Investidores em REITs residenciais e construtoras devem monitorar quais regiões estão sendo mais afetadas pela expansão de data centers.
No lado da infraestrutura, o aumento de US$ 23,1 bilhões nas receitas do mercado de capacidade elétrica até 2028 aponta para valorização de ativos de geração e transmissão de energia na região PJM e outras áreas de concentração de data centers. Utilities e empresas de energia renovável com capacidade de atender essa demanda podem se beneficiar, embora o risco regulatório e de repasse de custos para consumidores residenciais mereça atenção.
A resistência local e a adoção de servidões de conservação por agricultores indicam que o ritmo de expansão pode enfrentar obstáculos regulatórios e comunitários em certas jurisdições, criando assimetrias regionais. Investidores em REITs de data centers e empresas de tecnologia com planos de expansão agressiva devem acompanhar mudanças em zoneamento e regulação ambiental estadual, especialmente em estados agrícolas onde a pressão política contra a conversão de terras está crescendo.
Agregado por AAR News · fonte: CNBC
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